この記事を書いた人
行政書士・宅地建物取引士
横関雅彦
早稲田大学 政治経済学部 卒業
メーカー勤務後に独立して2009年に旅行会社を立ち上げる。
2015年によこぜき行政書士事務所を設立。
2016年からは法人で宅建免許を取得し不動産業を開始。
現在は相続を専門とする他士業と連携して空き家に関する仕事に従事。
障害福祉の分野に役立つ空き家の活用を模索中。
日本全国で空き家（使用されていない住宅）が増加し続けています。
日本における空き家の増加には人口減少や高齢化に加えて、若年層の地方部から都市部への移住により地方部の家の空き家化といった原因があります。
こういった理由で増えている空き家は、安全面、衛生面、治安面、景観面などで地域社会に様々な悪影響が出始めています。
これを「空き家問題」といいます。（詳しくは『空き家問題とは』のページでご説明していますので、ご参照下さい）
適正に管理されない空家が周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしていること等を背景に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年5月26日に施行されました。
空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律
「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空き家の考え方を定義した上で、その中でもとりわけ倒壊の危険があるものや衛生上有害となるような恐れがあるものを「特定空き家」と位置づけ、市町村が実効的な対策を講じることができるような規定がされてました。
このように「空家等対策の推進に関する特別措置法」での対応が着実に進む一方で、自治体から以下のようなさらなる制度改善の要求も出てきました。
- 区域を絞って重点的な空き家活用の対策ができないか
- 民間主体をうまく取り込むような空き家活用の仕組みができないか
- 所有者による管理責任をしっかり強化すべき
- 特定空き家になるもう少し前から対応ができないか
- 特定案件に対しては災害時に緊急的に迅速な代執行ができるようにすべき
- 空き家所有者の特定が効率的に行えるように行政や公益企業が保有する情報を一層活用できるようにする必要がある
こういった意見を踏まえて「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が令和5年12月13日に施行されました。
改正法の３つの柱
改正のポイントは以下の3点を柱とするものです。
- 特定案件になる前の段階から空き家の活用を進めていく
- 悪化の防止策として管理の確保を進めていく
- 特定空き家への対応をも強化して いく
本記事では改正法の一つ目の柱である「空き家の活用拡大」の対策としてつくられた「空き家等活用促進区域」 という制度を説明していきたいと思います。
「空き家等活用促進区域」とは
「空き家等活用促進区域」は、単に一軒一軒の空家の活用を行うことが最終的な目的ではなく、特定の地域における空家の活用を通じて、その地域の経済的社会的活動を促進することが目的として作られました。
「経済的社会的活動」とは、人々の活動を幅広く指すものであり、財貨・サービスに関係する活動や、人々の集団的・組織的な営みに関係する活動が該当します。
例えば、地域の商業活動はもとより、福祉活動、地域コミュニティを維持する活動なども幅広く含まれます。
「空き家等活用促進区域」がつくられた背景
国土交通省が市町村に対して調査した結果では、「空き家が一定の地域に集中している」と回答した市町村が23.9％（232自治体）になっています。
空き家が集中している地域としては「中心市街地」「密集市街地」「中山間地域」「郊外住宅団地」が上がっています。
特に空き家の利活用を促進したい地域があるかという質問に対しては、353の自治体（36.4％）が「促進したい地域がある」と回答しています。
具体的に利活用をしたい地域として「中心市街地」「中山間地域」「密集市街地」「郊外の住宅団地」といった、空き家が集中している地域として上がっていた地域と重複した地域が上がっています。
エリアで対策を講じる必要性
空き家の利活用に関する質問では、795の市区町村（82.0%）が何らかの形で空き家の利活用の取り組みを実施していると回答しています。
空き家の利活用の目的としては「移住定住」や「地方創生」が中心となっています。
中心市街地や密集市街地で空き家が増えてしまうと、倒壊、崩壊、屋根・外壁の落下火災発生のおそれや犯罪の誘発、害虫の発生などの衛生の悪化、悪臭の発生、風景、景観の悪化など、地域全体としてさまざまな問題がおこる可能性があります。
こうなると地域全体の活性が失われてしまうことにもなりかねません。
そうならないためには、空き家一軒一軒に目を向けるのではなく、「移住定住」や「地方創生」のように、地域として活性化させるための空き家対策が必要になります。
ただ、古い空き家を活用していく上で建築基準法などの規制がネックになっているというケースもあります。
そのため、改正法では市町村が空き家を重点的に活用するためのエリアを定めた上でそのエリア内で規制の合理化等を措置することができるようにすることで、空き家の用途変更や建て替えを促進する「空き家等活用促進区域」という制度を新たに設けることとなったのです。
【ポイント１】空家等活用促進特別区域の指定
市区町村は中心市街地や地域再生拠点などの区域の中で、とりわけ空き家の活用が必要であると認める区域を空家等活用促進特別区域として定めます。
空家等活用促進特別区域 は、市町の申出を受け、県が指定するものです。
県は、市町から指定の申出を受けた場合、指定案を公告縦覧し、審議会の意見を聴いた上で特区を指定します。
特区に指定されると、特区内の空家の所有者は現在の活用状況や今後の活用計画について市町に届出を行うこととなります。
市町及び県はこの届出情報を基に、①流通促進、②活用支援、③規制の合理化の３つを軸とした施策を多面的に実施することで、空家等の活用を促進する仕組みとしています。
促進区域の設定が想定される区域
活用促進区域として指定することが想定さ れる区域は以下の表の通りです。
【促進区域の設定が想定される区域】（法第７条第３項第１号～第４号）
| 中心市街地 （中心市街地活性化法第２条） | 相当数の小売商業者が集積し、及び都市機能が相当程度集積しており、その存在している市町村の中心としての役割を果たしている市街地 |
| 地域再生拠点 （地域再生法第５条第４項第８号） | 集落生活圏（自然的社会的諸条件からみて一体的な日常生活圏を構成していると認められる集落及びその周辺の農用地等）を含む一定の地域 |
| 地域住宅団地再生区域 （地域再生法第５条第４項第１１号） | 自然的経済的社会的条件からみて一体的な日常生活圏を構成していると認められる、住宅の需要に応ずるため一体的に開発された相当数の住宅の存する一団の土地及びその周辺の区域であって、当該区域における人口の減少又は少子高齢化の進展に対応した都市機能の維持又は増進及び良好な居住環境の確保を図ることが適当と認められる区域 |
| 歴史的風致の重点区域 （歴史まちづくり法第２条第２項） | ・重要文化財建造物等の用に供される土地又は重要伝統的建造物群保存地区内の土地の区域及びその周辺の土地の区域 ・当該区域において歴史的風致の維持及び向上を図るための施策を重点的かつ一体的に推進することが特に必要であると認められる土地の区域 |
前各号に掲げるもののほか、市町村における経済的社会的活動の拠点としての機能を有する区域として国土交通省令・総務省令で定める区域
【促進区域の設定が想定される区域】（施行規則第１条第１号～第４号）
| 商店街活性化促進区域 （地域再生法第５条第４項第７号） | 地域における経済的社会的活動の拠点として商店街が形成されている区域であって、当該商店街における小売商業者又はサービス業者の集積の程度、商業活動の状況その他の状況からみてその活力の維持に支障を生じ、又は生ずるおそれがあると認められ、かつ、当該商店街の活性化により地域経済の発展及び地域住民の生活の向上を図ることが適当と認められる区域 |
| 農村地域等移住促進区域 （地域再生法第５条第４項第１２号） | 人口の減少により、その活力の維持に支障を生じ、又は生ずるおそれがあると認められる農村地域その他の農地（耕作の目的に供される土地）又は採草放牧地（農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるもの）を含む一定の区域であって、当該区域に移住する者を増加させることによりその活力の向上を図ることが必要と認められる区域 |
| 滞在促進地区 （観光圏整備法第２条第２項） | 観光圏整備法に基づく観光圏整備計画に位置づけられた観光旅客の滞在を促進するため宿泊に関するサービスを改善・向上させるための事業等を重点的に実施しようとする地区 |
上記のほか、地域における住民の生活、産業の振興又は文化の向上の拠点であって、生活環境の整備、経済基盤の強化又は就業の機会の創出を図ることが必要であると市町村が認める区域
【ポイント２】規制の合理化
空き家活用促進区域の中で具体的に講じることができる規制の合理化などの措置について以下にご説明します。
接道規制の合理化
一つ目は「接道規制の合理化」です。
現行の建築基準法上は、幅が4m以上ある道路に敷地が接していない場合には建て替えや改築などを行うことが困難です。
個別に特定行政庁の特例許可を受ければ 建て替えが可能になるケースもありますが、建築審査会の同意が必要になるなど、実際には特例許可を受けるのは非常に難しいと言えます。
こうした規制がネックとなり、幅4mに満たない道に接している空き家の建て替えが出来ず、空き家の活用が進められないというケースが多くあります。
改正後は、幅員1.8ｍ以上4ｍ未満の道に2ｍ以上接する敷地の空家等で、市町村が空家等活用促進指針に定めた「敷地特例適用要件」に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障ないと認めた場合は、接道規制は適用しないこととなります。（法第１７条第１項）
※「敷地特例適用要件」：市町村が特定行政庁と協議して、安全性を確保する観点等から、省令に定める基準（参酌基準）を参酌して、空家等活用促進指針に規定します。
用途規制の合理化
2つ目は、もう一つの建築基準法上の規制 の合理化である「用途規制の合理化」です。
現行の建築基準法では用途地域に応じて建築できる建築物の種類に制限があります。
例えば第1種 低層住居専用地域においては住居を建てることが原則ですので、定められた用途（住居）以外の建物に用途変更を行う場合には個別に特定行政庁の特例許可を受けることが必要になります。
建物の用途変更も接道規制をと同様に特定許可を受けることは非常に難しいと言えます。
市町村が空家等活用促進指針に定めた「用途特例適用要件」に適合する空家等についても、特例許可により立地可能になります。（法第17条第２項）
※ 「用途特例適用要件」：市町村が特定行政庁と協議し、同意を得て、市街地環境の悪化を防止する観点等から、空家等活用促進指針に規定します。
市街化調整区域の用途変更
3つ目は「市街化調整区域の用途変更」です。
現行制度では都市計画法上市街化調整区域内で建築物の用途変更を行う場合には、開発許可権者である都道府県知事の許可が必要となります。
都道府県によりましてはこの許可を受けることが非常に都道府県もあります。
改正法では活用促進区域の中に市街化調整区域が含ま れる場合には、都道府県と事前に協議をおこない、空家活用のための用途変更の許可に際して都道府県知事が配慮をするということとされています。
まとめ
本記事では「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」の空き家の活用の対策の一つである「空き家等活用促進区域」についてご説明させていただきました。
空き家が増え続けて問題となっている中で、さまざまな対策が講じられていることをご理解いただけたのではないかと思います。
