不動産の売買をする時は、不動産会社さんに物件を紹介してもらうのが一般的だと思います。
不動産会社は買主に「重要事項説明」といって、購入する不動産はどういったもので、どういった問題があるか又はないか等、決まった項目を説明しなければいけません。
しかし、不動産会社は全部の不動産に関して細かい情報を持っているわけではありませんので、売買の際にどんな不動産なのかを調査します。
この、宅建業法第35条に規定されている「重要事項説明」をおこなうために必要な作業が「物件調査」と呼ばれるものです。
物件を購入する際の重要事項説明をきちんと理解するためにも、物件調査とはどういった調査を行っているのかを知る必要があります。
それでは、物件調査とはどういったものなのかを判りやすくご説明したいと思います。
物件調査とは
物件調査には大きく分けて「現地調査」と「役所（法務局や市区町村役場、その他役所）調査」があります。
現地と役所の両方で確認しなければいけない作業もあります。
それでは、どんな調査があるのか一つづつ見ていきましょう。
現地調査
現地での調査とは、実際に現地に出向いて、建物の配置、境界、道路、近隣の状況を確認します。
実際に現地に行ってみなければわからないことも沢山ありますので、通常は必ず現地調査をおこないます。
現地での道路調査
現地調査の中でも、道路の調査は非常に重要です。
舗装か未舗装か、敷地との高低差や傾斜、街路樹などの確認の他に、必ず確認しなければいけないのが「幅員（道路の幅）」です。
特に幅員4m未満の道路の場合、セットバックの有無や容積率、建ぺい率などにも関係してきますので、幅員は現地調査で測られているのかは必ず確認します。
公図と現況のずれの有無
土地の区画が現況とずれている公図しか資料がない地域では、将来トラブルが起こるかもしれません。
以下のようなトラブルが起こる可能性がありますので、公図と現況の相違の有無は必ず確認します。
- 隣地とのトラブル → 土地の正確な位置が判らず、隣地と境界の争いが起こる可能性があります。
- 売買のトラブル → 隣地と境界確認が出来ていないため、登記簿と実測の面積が異なって、希望通りの売買が出来ない可能性があります。
- 災害後のトラブル → 地震や土砂崩れなどの災害の後に、元の土地の境界がわからないと、元通りに戻せない可能性があります。
用途（地目）の違いの有無
現況地目と公簿上の地目の違いがないかの確認をします。
公簿上の地目は畑でも、現況は家が建っているという事もあります。
この場合、現況地目は宅地になり、固定資産税などの税金も宅地として課税されます。
金融機関でローンを組む場合、現況地目に変更をするように言われる場合があります。
境界の有無
境界を示す「境界標」は金属鋲、金属プレート、コンクリート、ペンキなどさまざまな形状のものがあります。
塀や生け垣などの所有関係も確認します。
特殊な取引を除いて、基本的には境界が確定しなければ取引ができませんので、境界が未確定の場合は実測などで境界を確定させる必要があります。
また近隣の樹木や屋根などの越境の有無も確認します。
建物の状況
建物の管理状況や使用状況を確認します。
浄化槽や井戸や古い建物の基礎などの残存物を撤去する際に費用がかかる場合もありますので、敷地内残存物の有無もポイントになります。
また、水道といっていたのが井戸だったということもあります。
その場合、水道の引込が可能か、可能な場合の費用はどれくらいか等を調べます。
外壁材や屋根、床、内壁の材料の種類、天井の造り、建具の動作なども確認します。
騒音や臭い等
騒音や臭い等、現地で確認しなければ判らないものもあります。
例えば、お菓子工場が近くにあると判っていても、どんな臭いがするのかまでは現地に行かなければわかりません。
その他、地図上では近くに工場があると判っていても、どれくらいの音がするのかは現地で確認してみないとわかりませんので、工場などが近くにある場合は、必ず現地で音や臭いの確認をします。
事故や災害の有無
自殺や傷害事件などがあった物件（事故物件）かどうかも確認します。
最近では事故物件に関するサイト（大島てる）もあります。
ボヤなどの火災などに関しても調査します。
法務局調査
法務局では土地と建物の不動産登記事項証明書・公図・地積測量図等を取得します。
その中で特に重要な不動産登記事項証明書に関してご説明したいと思います。
不動産登記事項証明書
不動産の登記事項証明書は大きくわけて「表題部」「甲区」「乙区」の３つの部分が基本になります。
表題部
表題部には、土地の地番・地目や地積（面積）や建物の地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されています。
その不動産の物理的な現況を表わすしているのが表題部になります。
甲区
甲区には所有権に関する事項が記されています。
一人で所有しているのか、複数で共有しているのかも甲区の部分を見る事で判ります。
甲区の記載を見る事で、その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因で所有権を取得したかが判ります。
乙区
乙区には所有権以外の登記された権利が記載されています。
最も代表的なものは「抵当権」です。
所有権以外の権利が登記されていなければ不動産登記簿に「乙区」欄はありません。
役所調査
役所調査は市町村役場以外にもさまざまな役所で調査することがあります。
役所での道路調査
現地調査でもあったように、役所調査でも道路の調査は非常に重要です。
道路には公道と私道と認定外道路があります。
また私道には道路管理者が決まっている道路と管理者を明確に定めていない道路があります。
それ以外に、通行権がある場合は有償か無償か等の確認も必要になります。
都市計画法・建築基準法に関する調査
用途区域、建ぺい率、容積率、防火規制、高度地区、日影規制、都市計画道路の確認などをおこないます。
その他の法令に関する調査
土地区画整理法、農地法、景観法、宅地造成等規制法、森林法、土壌汚染対策法などの法令と各自治体の条例などを確認します。
ライフライン調査
ライフラインとは、電気、上下水道、ガスなどの供給処理施設のことで、「飲用水」「電気」「ガス」「下水施設」は重要事項説明で説明が義務付けられています。
ライフラインの設備が整備されていない場合、いつ整備される予定なのかといって見通しや、整備する場合に誰がどのように費用を負担するのか等も説明が必要です。
飲用水
水道局で配管の図面を閲覧して、配管の口径などを調べます。
また、敷地内に配管が引き込まれているかも確認しなければいけません。
配管が引き込まれていない場合、引き込むために負担金が発生することがありますので、その場合は負担金の額も確認します。
電気
現地の調査では、まずブレーカーを見て何アンペアまで容量があるのかを確認します。
建物の外の確認点としては、電柱の位置や電線の引込状況を確認します。
電柱の移設が必要になる場合もありますので、その場合は電力会社に相談します。
ガス
ガスは「都市ガス」か「プロパンガス」かを確認します。
現地の調査でガスメーターがあるか、ガスボンベがあるかなどで判断します。
但し、ガスボンベがあっても実は都市ガス管が埋設されていたという場合もありますので注意して下さい。
ガスの埋設図面はガス会社へ行って確認します。
下水施設
下水は下水道局で施設平面図などを閲覧して確認します。
施設平面図では下水管がどのように接続しているか、公設管か私設管か等を調べることができます。
私設管の場合、トラブルが起きた時のために管理者を確認しておく必要があります。
浄化槽がある場合は、浄化槽保守点検業務記録を見て保守管理の状況や費用を確認します。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
「不動産会社って、思ったより詳しく物件の調査をするんだなあ」と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産は購入金額が大きな買い物ですので、後で問題があったりした場合、大きなトラブルになる可能性もあります。
物件を購入する際には、どういった点が問題になるのかを理解して、納得がいくまで物件を確認するようにしましょう。
